Сегодня в Подмосковье насчитывается около 350 поселков, которые находятся на разных стадиях строительства. Сориентироваться во всем этом разнообразии потенциальным покупателям очень нелегко. Чтобы отчасти облегчить им задачу, М2 решила составить список наиболее удачных поселков, чтобы на конкретных примерах определить, «что такое хорошо».

Коттеджные поселки, родившиеся со знаком отличия
Разумеется, перечень условен. Мы не выделяем некие эталонные объекты и не задаемся целью расставить поселки по убыванию «от лучшего к худшему» или «от дорогого к относительно дешевому». Скорее это интересные, «знаковые» поселки, которые имеют успех на рынке и положительно оцениваются специалистами. Они могут обладать самыми разными достоинствами: например, уникальным местоположением, выдающимся архитектурным обликом, новаторским для России форматом застройки или просто наличием объектов инфраструктуры, которых нигде больше нет. Принимался во внимание и такой параметр, как соотношение цена/качество. В список включены как объекты, которые у всех на слуху, так и менее известные поселки. Итак, «горячая десятка» поселков в алфавитном порядке.

«Аистово»
Пожалуй, дачный поселок «Аистово» на Можайском водохранилище можно охарактеризовать как одно из самых доступных предложений на рынке — от $80 тыс. до $220 тыс. за дом с участком. Поселок предназначен для круглогодичного проживания и активного отдыха, он оснащен всеми инженерными коммуникациями и продуманной инфраструктурой. «Аистово» пользовалось очень высоким спросом: все 97 домов были реализованы за год. Поселок стал обладателем золотой награды в номинации «Лучший дачный поселок года» и получил премию в номинации «Клиентская симпатия года» Ежегодной национальной независимой премии за достижения в области загородной недвижимости «Поселок года-2005». Реальных конкурентов в его «весовой категории» у «Аистово» не оказалось. Фактически это первый дачный поселок, полностью отвечающий нынешним требованиям к комфорту, архитектуре и инфраструктуре, где дома реализуются по доступной цене. Хотя ездить на дачу за 100 км от МКАД — удовольствие, конечно, на любителя.

«Барвиха-2»
«Барвиха-2» стал первым поселком таунхаусов, расположенным на престижном Рублево-Успенском шоссе всего в 8 км от МКАД. Поселок сдан в эксплуатацию в 2003 году. Изюминкой «Барвихи-2» является неожиданный для респектабельной Рублевки формат строительства, поскольку даже самый современный таунхаус по стандартам рынка относится к эконом-классу, тогда как на этом направлении принято возводить элитные коттеджи.

Тем не менее поселок был полностью распродан благодаря удачной концепции и хорошему архитектурному проекту и близости объектов инфраструктуры. Отсутствие объектов внутренней инфраструктуры компенсировало их разнообразие неподалеку от поселка. Удачная нарезка участков создала ощущение обособленности для каждой зоны застройки, все коттеджи отличает единый стиль. Через первый и второй этажи проходит всего одна несущая колонна, расположенная на стыке лестниц. Такое решение позволяет максимально удобно организовать внутреннее пространство. По итогам 2003 года проект получил премию Союза московских архитекторов «Золотое сечение».

«Барвиха-2» — первое предложение достойного жилья на Рублевке для среднего класса. Цена 1 кв. м стартовала с $1,5 тыс., что даже по тем временам было очень дешево. Таунхаус площадью 200 кв. м обходился в $300 тыс.

Сеть «Витро»
Поселки сети «Витро» интересны как сумма проектов. Здесь речь скорее идет не о конкретном коттеджном поселке, а о создании своеобразного зонтичного бренда.

Большинство девелоперов, реализуя свои проекты, сами остаются в тени, обычному покупателю бывает сложно понять, какая именно компания строила тот или иной поселок. Компания «Парк груп» пошла по другому пути. Она вставила в начало названия своих поселков приставку «Витро», таким образом создав «зонтик», который включает «Витро Вилладж», «Витро Кантри» и «Витро Клаб».

Первым проектом сети «Витро» является «Витро Вилладж» — жилой курорт с развитой инфраструктурой, расположенный на территории 14 га в 38 км от Москвы между Калужским и Симферопольским шоссе. Покупателям апартаментов кроме полного гостиничного сервиса будет предложен уникальный спектр услуг по обучению детей и проведению досуга. Завершение строительства запланировано на середину 2007 года.

«Витро Кантри» — классический дачный поселок, расположенный на 53 га на берегу Москвы-реки под Звенигородом.  Особенность проекта «Витро Кантри» — очень большая, более 9 га, общественная зона, включающая пляж на берегу реки и прогулочную территорию в лесу, детские и спортивные площадки, а также клубное здание с крытым бассейном и баней. Минимальная сумма контракта — от $200 тыс. Проект намечено завершить в 2008 году. «Витро Клаб» — загородная резиденция, которая находится в 1,5 км от МКАД между Рублевским и Можайским шоссе, на высоком берегу реки, откуда открывается панорамный вид на окружающий ландшафт. Поселок сдадут в 2007 году.

Поскольку не все эти проекты завершены, однозначно сказать что-то об этом комплексе поселков сложно. Тем не менее это первая попытка создать бренд на подмосковном рынке недвижимости.

«Гринфилд» и «Риверсайд»
Компания «ИНКОМ-Недвижимость» объявила о том, что собирается создать на землях, приобретенных у колхоза «Россия», город нового типа. Застройка 1,5 тыс. га рассчитана на несколько лет. Здесь не только разместятся коттеджные поселки с инфраструктурой и рекреационными зонами, но останется и сельхозпроизводство.

Первым объектом «города нового типа» стал поселок «Риверсайд» общей площадью более 30 га. На сегодняшний день более 3/4 домов продано. Теперь застройщик приступает к возведению коттеджного поселка «Гринфилд» общей площадью 127 га (314 домов). Большая часть будет продаваться в готовом виде, а не на стадии строительства. Главным отличием от других загородных проектов является большое количество общественных зон, а на каждый дом в среднем приходится 45 соток земли. Также спроектированы бульвары шириной 24 м и пять внутренних зон отдыха. Предполагаемая стоимость дома с землей колеблется от $700 тыс. до $1,3 млн.

Самое примечательное в данном проекте — его масштабность. Это беспрецедентный случай создания поселков-спутников, связанных между собой объектами инфраструктуры.

«Дубровка»
Поселок «Дубровка» стал первым крупным проектом, включающим одновременно и таунхаусы, и коттеджи. Нестандартная концепция застройки позволила за два года продать поселок почти полностью, стоимость секции в таунхаусе за это время выросла более чем два раза. В первую очередь тут появились объекты инфраструктуры, и лишь затем началось возведение жилых зданий.

Поселок находится в 5 км от МКАД по Калужскому шоссе и занимает общую площадь 54 га. Размер участков при таунхаусах — 2–6 соток, а при коттеджах — до 25 соток. Несмотря на непривычный для покупателей смешанный формат поселка, «Дубровка» была успешно распродана, что неудивительно при начальной цене $800 за 1 км. м. В данный момент эта цена выросла более чем в два раза.

«Лазурный берег»
Поселок «Лазурный берег» — новый проект коттеджного поселка с яхт-клубом. Идея проекта заключается в том, чтобы совместить городской комфорт и возможности для активного отдыха. Расположен поселок в 25 км от МКАД на Пестовском водохранилище, с других сторон его окружает лес. Протяженность береговой линии — 1,5 км. На территории поселка предусмотрено строительство причального комплекса, куда войдут эллинги для хранения яхт, ремонтная зона, пункт проката малых судов для спорта и отдыха на воде. А в зимнее время жители «Лазурного берега» могут покататься на лыжах или сноуборде на одной из близлежащих горнолыжных баз: «Волен», «Яхрома», «Турист».

«Николино»
Поселок «Николино» на Рублево-Успенском шоссе — пожалуй, один из самых знаковых проектов. Трудно переоценить его влияние на коттеджное строительство не только на Рублевке, но и в Подмосковье в целом. Фактически это первый организованный коттеджный поселок в предместьях столицы, построенный с соблюдением единой концепции. Он удался настолько хорошо, что многие девелоперы продолжают и по сей день копировать удачные решения и находки, реализованные еще в 1999 году. «Николино» представляет собой своеобразный знак качества, его и сегодня справедливо называют «заповедником миллионеров». Этот проект опередил свое время и установил планку для всех остальных дорогих поселков. Его инфраструктура и дома смотрятся на должном уровне. В поселке около 300 домовладений и вся необходимая инфраструктура, включая собственный пруд с прогулочной зоной.

Справедливости ради заметим, что с каждым годом поселку все тяжелее держать планку. Сказывается и отдаленность от МКАД, и общее повышение уровня загородного строительства в Подмосковье.

«Славенка»
«Славенка», расположенная в 63 км от МКАД по Новорижскому шоссе, стала первым дачным поселком повышенной комфортности и во многом изменила представления покупателей о современной даче, поскольку поселок обеспечен всеми инженерными коммуникациями и инфраструктурой. Именно этот проект послужил прототипом для «Аистово», но в отличие от него у «Славенки» были сложности с позиционированием. В начале продаж компания-девелопер заявляла, что поселок предназначен для круглогодичного проживания и активного отдыха. Но жить круглый год на таком расстоянии от Москвы очень неудобно. Вероятно, причиной такого подхода явились сомнения застройщика в том, как рынок примет этот продукт: дачных поселков такого уровня еще не существовало.

Но данный проект был в полной мере востребован рынком, о чем свидетельствует динамика потребительского спроса (с начала 2005 года по октябрь 2006-го реализовано 90% домов). Девелопер предложил покупателям современную дачу в ценовом диапазоне от $180 тыс. до $300 тыс. за дом с участком. Поселок стал обладателем золотой награды в номинации «Лучший дачный поселок года 2006» и получил приз за лучшую концепцию генерального плана коттеджного поселка на Ежегодной национальной независимой премии за достижения в области загородной недвижимости «Поселок года».

«X-Park»
Расположенный на 16-м Рублево-Успенского шоссе «X-Park» — первый элитный поселок в стиле хай-тек. Свое название поселок получил не случайно — каждый дом, кроме центрального особняка (вилла «Роза»), на плане выглядит как буква Х. В одном крыле расположена гостевая зона, во втором — помещения для хозяев, в третьем — кухня и столовая, в четвертом — гараж. В каждом доме имеется бассейн.

Эксперты при выходе проекта на рынок оценивали его как крайне рискованный: хай-тек никогда не пользовался широким спросом у консервативных российских покупателей. Застройщики, видимо, это хорошо понимали, поэтому поселок насчитывает не несколько десятков домов, а всего семь. Каждый коттедж площадью 800 кв. м расположен на участке 35–50 соток. Общая площадь поселка — 5 га, 1 га из которых занимает арендованный под прогулочную зону лес. Цена коттеджа превышала $3 млн, а продать столь эксцентричный объект не так-то просто. Поэтому стоит говорить о хорошей концепции и качественном исполнении. Правда, сумма коммунальных расходов, поделенная всего на семь семей, может оказаться чрезмерной даже для «людей Х».

«Шервуд»
Нельзя обойти вниманием и коттеджный поселок верхнего сегмента бизнес-класса «Шервуд», расположенный в 28 км от МКАД по Новорижскому шоссе. Этот поселок пользовался популярностью, чему способствовало большое количество объектов инфраструктуры, расположенных нестандартно — за пределами жилой зоны. Поселок включает около 80 домов с участками площадью от 25 соток. На каждом участке сохранены деревья лиственных и хвойных пород, которые собственникам участков запрещено вырубать.

Подводя черту
Мы представили нашу «десятку» существующих и строящихся коттеджных поселков. Естественно, выбор этот субъективен, но существуют и объективные критерии, по которым оцениваются объекты загородной недвижимости (расположение, качество строительства и стройматериалов, инженерные и архитектурные решения). Именно поэтому потенциальным покупателям загородного жилья имеет смысл обратить внимание на успешно реализованные проекты подмосковного рынка. Зная историю и ознакомившись с мнениями специалистов, выбрать хороший дом гораздо легче.
Эволюция рынка продолжается, с каждым годом появляется все больше интересных проектов. Посмотрим, как изменится наша «десятка» через год-другой — ведь предела совершенству нет.